08.07.2024
Aus dem WEG-Recht: Wann ist der Beschluss über eine Sonderumlage bestimmt genug? 

Immer wieder kommt es vor, dass eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern einen Finanzbedarf hat, der über die Erhaltungsrücklage hinausgeht oder aus dieser nicht finanziert werden soll oder kann (z. B. weil die Kosten nur von einem Teil der Eigentümer zu tragen sind).

Der Verwaltung bleibt dann nichts anderes übrig, als den Finanzbedarf über eine sog. Sonderumlage zu decken.

Doch wie bestimmt muss ein Beschluss über eine solche Sonderumlage sein?

Mit dieser Frage hatte sich der BGH in seiner Entscheidung vom 23.02.2024 (Az. V ZR 132/23) zu befassen.

Die Richter in Karlsruhe stellten klar, dass grundsätzlich in einem Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage die auf den einzelnen Eigentümer entfallende Summe betragsmäßig bestimmt sein muss. Hierfür ist nach Ansicht des BGH allerdings ausreichend, wenn der geschuldete Einzelbetrag von den Wohnungseigentümern selbst ohne Weiteres errechnet werden kann.

Ist also der Gesamtbetrag der Sonderumlage im Beschluss genannt sowie der Verteilungsschlüssel, wie der Betrag auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden soll (z. B. nach Miteigentumsanteilen), dann ist der Bestimmtheit des Beschlusses Genüge getan.

Jeder Eigentümer kann mit diesen Angaben seinen Anteil einfach und zweifelsfrei selbst ermitteln. Damit ist auch der Schutz eines etwaigen Sonderrechtsnachfolgers gewahrt, der an den gefassten Beschluss gebunden ist.

Daneben kann der Verwalter bereits mit der Einladung zur Eigentümerversammlung eine Liste mit dem auf jeden Eigentümer entfallenden Betrag zusenden und im Rahmen der Beschlussfassung darauf ergänzend Bezug nehmen. Damit dürften jegliche Zweifel an der Höhe der Einzelbeträge behoben sein.

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer

#Sonderumlage #Verwalter

30.06.2024
Wegfall des Schriftformerfordernisses bei Gewerberaummiet-verträgen

Gewerberaummietverträge unterliegen nach derzeitigem Recht dem gesetzlichen Schriftformerfordernis (Par. 126 I BGB – Urkunde mit Originalunterschrift), wenn sie für einen bestimmten Zeitraum von mehr als einem Jahr geschlossen werden – unter anderem zum Schutz des Erwerbers einer Immobilie, der mit dem Erwerb in bestehende Mietverträge eintritt.

Ein Verstoß gegen dieses Schriftformerfordernis kann gravierende Folgen haben: Zwar ist die in (einfacher) Textform getroffene Vereinbarung wirksam, führt jedoch dazu, dass der Mietvertrag insgesamt als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit entsprechend der gesetzlichen Regelung vorzeitig kündbar ist.

Um die Digitalisierung auch im Gewerberaummietrecht voranzutreiben, sieht der Referentenentwurf des Bürokratieentlastungsgesetz IV (BEG IV) des Bundesjustizministeriums vom 11. Januar 2024 nun vor, dass für Gewerberaummietverträge zukünftig die reine Textform ausreichend sein soll. Verträge und Nachträge zum Mietvertrag wären damit per E-Mail oder theoretisch sogar per WhatsApp möglich.

Auch wenn davon auszugehen ist, dass die umfangreiche Rechtsprechung des BGH zur „Einheitlichkeit der Urkunde“ (d. h. zwingend erforderliche Bezugnahme auf alle Vertragsbestandteile) aufrechterhalten und somit ohnehin weiter ein gewisser Schutz von Erwerbern gegeben sein wird, könnte es für beide Seiten auch zukünftig von Vorteil sein, den Mietvertrag nebst sämtlicher Nebenabreden unter ein vertragliches Schriftformerfordernis zu stellen: Neben dem Schutz zukünftiger Erwerber dient die Schriftform auch der Beweisfunktion und dem Schutz, nicht unüberlegt und überstürzt langjährige Verträge einzugehen.

#Gewerberaummietrecht #Gewerberaummietvertrag #Schriftform #Schriftformerfordernis #Textform #Bürokratieentlastungsgesetz

17.06.2024
Aus dem Steuerrecht: Erste Entscheidungen des BFH zur neuen Grundsteuer 

Der Bundesfinanzhof hat am 27.05.2024 in zwei Verfahren des vorläufigen Rechtsschutzes (Az. II B 78/23 und II B 79/23) zu den Regelungen des neuen Grundsteuer- und Bewertungsrechts entschieden, dass Steuerpflichtigen im Einzelfall unter bestimmten Bedingungen die Möglichkeit gegeben sein muss nachzuweisen, dass der Wert des eigenen Grundstücks unter dem festgestellten Grundsteuerwert des Finanzamts liegt.

Dies könnte laut den Richtern in München beispielsweise durch ein Sachverständigengutachten erfolgen.

Für die Richter des BFH sind die zur Feststellung des Grundsteuerwerts maßgeblichen gesetzlichen Vorschriften zu pauschal und typisierend.

Jedoch hat der BFH keine Stellung dazu genommen, ob aus seiner Sicht im Hinblick auf die zugrundeliegenden Bewertungsregeln grundsätzliche verfassungsrechtliche Zweifel gegen die neue Grundsteuer bestehen. Dies mussten die Richter in München nicht, da bereits Zweifel an der Höhe der festgestellten Grundsteuerwerte bestanden.

Beiden Beschlüssen lag das Bundesmodell zugrunde, das in mehreren Bundesländern Anwendung findet (z. B. Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz oder auch Thüringen).

#Steuerrecht #Grundsteuer #Grundsteuerreform

17.06.2024
Reminder

Viele Vermieter haben im Hinblick auf den Wegfall des Nebenkostenprivilegs für die Kabelfernsehgebühren ab dem 01.07.2024 von ihrem Recht zur Kündigung des Signallieferungsvertrags Gebrauch gemacht.

Für die Mieter bedeutet dies, dass sie sich ab dem 01.07.2024 entweder selbst um einen Individualvertrag mit dem Anbieter kümmern oder eine Alternative zum Kabelempfang finden müssen.

#Mietrecht #Mieter #Vermieter #Nebenkostenprivileg #Kabelfernsehen

06.06.2024
Aus dem WEG-Recht: Anbau und Konsum von Cannabis 

Seit dem 01.04.2024 ist Cannabis in Deutschland in gewissen Grenzen legal. Doch was gilt für den Anbau und Konsum von Cannabis im Bereich des Sonder- und Gemeinschaftseigentums?

Dürfen Eigentümer in der eigenen Wohnung bzw. auf dem eigenen Balkon/der eigenen Terrasse Cannabis in den gesetzlich freigegebenen Grenzen anbauen und konsumieren oder kann die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer dies durch Beschluss reglementieren oder gar verbieten?

Unter Beachtung der gesetzlichen Vorgaben gilt für Cannabis grundsätzlich nichts anderes als für Tabak, dessen Konsum im Wesentlichen WEG-rechtlich nicht zu beanstanden ist.

Rauchen wird von der herrschenden Meinung in Lehre und Rechtsprechung grundsätzlich als sozialadäquates Verhalten eingestuft und stellt somit einen ordnungsmäßigen Gebrauch der Wohnung dar, wozu natürlich auch die Nutzung des eigenen Balkons oder der eigenen Terrasse gehört. Für Cannabis kann somit nichts anderes gelten.

Der Konsum und Anbau in den gesetzlich zulässigen Grenzen kann somit weder durch eine Regelung in der Hausordnung noch durch einen Mehrheitsbeschluss verboten werden.

Wie beim Tabak könnte allenfalls durch Gerichte bei zu exzessivem Konsum, den die anderen Eigentümer nicht hinnehmen müssen, regulierend eingegriffen werden.

Denkbar wäre allerdings eine Reglementierung des Konsums im Bereich des GEMEINSCHAFTLICHEN Eigentums durch einen entsprechenden Mehrheitsbeschluss. Der ANBAU von Cannabis im Bereich des Gemeinschaftseigentums scheidet schon deswegen aus, weil die Anpflanzung dort den einzelnen Eigentümern ohnehin nicht gestattet ist.

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Cannabis #Sondereigentum #Gemeinschaftseigentum

21.05.2024
Aus dem Mietrecht: Quotenabgeltungsklauseln bei Schönheitsreparaturen 

Erneut musste sich der BGH in seiner Entscheidung vom 06.03.2024 (Az. VIII ZR 79/22) mit der Wirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel bezüglich Schönheitsreparaturen auseinandersetzen.

Hierbei stellte er in Fortgeltung seiner Entscheidung aus dem Jahr 2015 klar, dass eine Quotenabgeltungsklausel in einem Formularmietvertrag über Wohnraum den Mieter nach § 307 Abs. 1 BGB unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist.

Die unangemessene Benachteiligung liege darin, dass der Mieter bei Vertragsschluss nicht in der Lage ist, eine sichere Einschätzung der tatsächlichen Kostenbelastung bei Vertragsende vorzunehmen.

Die Richter wiesen allerdings darauf hin, dass eine zwischen den Vertragsparteien INDIVIDUALVERTRAGLICH ausgehandelte Quotenabgeltungsklausel in einem Wohnraummietvertrag durchaus wirksam möglich ist.

Hierbei unterschätzen Vermieter allerdings oft die strengen Voraussetzungen einer solchen Individualvereinbarung. Die entsprechende Klausel muss im Einzelnen zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden sein, wobei der Begriff des „Aushandelns“ vom Bundesgerichtshof sehr eng ausgelegt wird.

Ein Aushandeln liegt beispielsweise nicht schon dann vor, wenn der Mieter die Klausel kritisiert, gemeinsam über diese gesprochen wird, sie aber letztlich doch unverändert übernommen wird.

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03.05.2024
Aus dem WEG-Recht: Verwaltervergütung trotz wirksamer Abberufung

In seiner Entscheidung vom 13.04.2023 (Az. 33 C 3478/22) hatte das Amtsgericht Frankfurt am Main zu entscheiden, wie lange der Verwalter trotz wirksamer Abberufung Anspruch auf Fortzahlung seiner Vergütung hat.

Nach neuem Recht (§ 26 Abs. 3 WEG) steht der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer das Recht zu, den Verwalter jederzeit ohne Nennung von Gründen abzuberufen.

Dabei ist jedoch zu beachten, dass der Verwaltervertrag nicht bereits mit der Abberufung endet, sondern erst sechs Monate danach. Fristbeginn ist dabei der letzte Tag der Verwalterbestellung.

Was die Vergütung anbelangt, richtet sich diese nach den Vereinbarungen im Verwaltervertrag abzüglich ersparter Aufwendungen.

Das Gesetz beinhaltet insoweit einen gesetzlichen Beendigungstatbestand, d. h. dass eine Kündigung des Verwaltervertrags im Falle der sofortigen Abberufung nicht erforderlich ist.

Sollte der Verwaltervertrag aufgrund einer Befristung schon vor Ablauf der sechs Monate enden, so besteht der Vergütungsanspruch nur bis zum Ende der Befristung.

Die Zahlungsverpflichtung für die sechs Monate nach sofortiger Abberufung kann ansonsten nur dann umgangen werden, wenn entsprechende Gründe für eine fristlose Kündigung des Verwaltervertrags vorliegen.

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Hausverwaltung #Verwalter #Verwalterbestellung #Abberufung #Verwaltervergütung

23.04.2024
Aus dem Mietrecht: Mieter muss Renovie­rungs­zu­stand der Woh­nung beweisen

Regelmäßig beschäftigen sich die Richter in Karlsruhe mit Klauseln zur Durchführung von Schönheitsreparaturen in Mietverträgen.

In seinem Beschluss vom 30.01.2024 (Az. VIII ZB 43/23) entschied der BGH diesmal zugunsten der Vermieter.

Der BGH stellt klar: Beruft sich der Mieter auf die Unwirksamkeit der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen, weil die Wohnung ihm zu Beginn der Mietzeit unrenoviert überlassen wurde, so trägt er für diesen Umstand die Darlegungs- und Beweislast.

Wichtig allerdings: Damit die entsprechende Klausel im Mietvertrag nicht zur Unwirksamkeit führt, muss sie durch flexible Gestaltung den konkreten Renovierungsbedarf der Mieträume berücksichtigen.

Und: Der Mieter darf zudem nur zu den auf seine Vertragszeit entfallenden Renovierungsleistungen verpflichtet werden bzw. muss bei einer renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung einen angemessenen Ausgleich für seine Renovierungsleistungen erhalten.

 

#Mietrecht #Mietvertrag #Mieter #Vermieter #Schönheitsreparaturen #Renovierungsbedarf #Renovierungszustand

17.04.2024
Aus dem WEG-Recht: Keine Entlastung ohne Vermögensbericht 

Mit dem neuen Wohnungseigentumsgesetz kam die Verpflichtung des Verwalters zur Vorlage eines Vermögensberichts hinzu.

In seinem Urteil vom 09.11.2023 (Az. 2-13 S 3/23) stellt das LG Frankfurt am Main nochmals klar, was ein solcher Vermögensbericht mindestens beinhalten muss und welche Folgen aus einem fehlenden oder unvollständigen Vermögensbericht resultieren.

Das Gericht führt aus, dass eine Entlastung des Verwalters nur dann erteilt werden kann, wenn der Vermögensbericht umfassend und zutreffend erstellt worden ist.

Mindestinhalt des Berichts ist eine Aufstellung des wesentlichen

Gemeinschaftsvermögens. Hierzu zählen:

- Forderungen der Gemeinschaft

- Verbindlichkeiten der Gemeinschaft und

- wesentliche Vermögenswerte.

Der Vermögensbericht muss zudem so erstellt sein, dass er einem durchschnittlichen Wohnungseigentümer ohne Inanspruchnahme fachlicher Hilfe verständlich ist.

Eine Übersendung der Abrechnungsunterlagen ersetzt den

Vermögensbericht nicht!

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Hausverwaltung #Verwalter #Entlastung #Vermögensbericht

29.03.2024
Aus dem Mietrecht: Grenzen des möblierten Wohnraums

Sieht man sich die Preise von möblierten Wohnungen und die dafür gebotene Ausstattung auf einschlägigen Vermietungsplattformen an, wird schnell klar, dass einige Vermieter den Begriff des „möblierten Wohnraums“ völlig verkennen. Viele sind auch der Meinung, mit einigen zur Verfügung gestellten Möbeln einen qualifizierten Mietspiegel einfach umgehen zu können.

Dass dem nicht so ist, zeigt die Entscheidung des LG Berlin vom 12.04.2023 (Az. 66 S 273/22).

In seiner Entscheidung führt das Gericht aus, dass die unkonkrete Erwähnung von Möbeln in einem Mietvertrag über Wohnraum, die "sofern vorhanden" zum Inhalt des Mietgegenstands zählen sollen, nicht dazu führt, dass der Mietvertrag über "möblierten Wohnraum" geschlossen ist.

Bei dieser Vertragsgestaltung ist für die Ermittlung der höchstzulässigen Miete daher weder ein Möblierungszuschlag zu berücksichtigen, noch kommt die Anerkennung eines "Teilmarktes" in Betracht, der vom Mietspiegel nicht erfasst ist.

Zu beachten ist außerdem bei separater Vermietung von Zimmern einer Wohnung (also in getrennten Verträgen an verschiedene Mieter), dass Gemeinschaftsflächen nur mit dem jeweiligen Anteil zugerechnet werden können, der sich aus der Anzahl der insgesamt in der Wohnung vorhandenen Zimmer ergibt.

Wer als Vermieter hier Fehler macht, sieht sich schnell dem Vorwurf des Mietwuchers ausgesetzt sowie der Gefahr der berechtigten Rückforderung zu viel gezahlter Mieten. Eine gute anwaltliche Beratung zahlt sich daher aus.

#Mietrecht #Mietvertrag #Mietverhältnis #Mieter #Vermieter #Möbliert #Möblierungszuschlag #Mietspiegel #Mietwucher

26.03.2024
Aus dem WEG-Recht: Änderung der Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen

In nahezu jeder Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es Einrichtungen des gemeinschaftlichen Eigentums, die nicht von allen Eigentümern genutzt werden können. Sofern in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes geregelt ist, sind dennoch die mit den Erhaltungsmaßnahmen verbundenen Kosten von ALLEN Eigentümern zu tragen.

In seinem Urteil vom 22.03.2024 (Az. V ZR 81/23) zeigt der BGH auf, unter welchen Voraussetzungen Eigentümergemeinschaften für Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum eine spezielle Regelung zulasten einzelner Wohnungseigentümer beschließen können.

Der BGH führt in seiner Entscheidung aus, dass § 16 Abs. 2 WEG die Kompetenz der Wohnungseigentümer begründet, für einzelne Kosten eine vom gesetzlichen Verteilungsschlüssel abweichende Regelung zu treffen. So können bestimmte Wohnungseigentümer von der Kostenübernahme dann gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.

Es kann jeder Maßstab gewählt werden, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Diese Voraussetzungen liegen insbesondere dann vor, wenn die beschlossene Kostenverteilung den möglichen Gebrauch der entsprechenden Einrichtung berücksichtigt.

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14.03.2024
Aus dem WEG-Recht: "Wie ein Bauherr" – Überwachungs- und Hinweispflichten des Verwalters bei Bauverträgen

Bereits im Vorfeld der Beschlussfassung über große Erhaltungsaufwendungen hat der Verwalter einiges zu beachten. Insbesondere hat er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine hinreichende Grundlage bereitzustellen, so dass diese ordnungsmäßige Beschlüsse fassen kann.

In seiner Entscheidung vom 26.01.2024 (Az. V ZR 162/22) zeigt der BGH auf, welche Pflichten den Verwalter dann bei der UMSETZUNG der beschlossenen Erhaltungsmaßnahme treffen.

Zu den Pflichten des Verwalters gehört es demzufolge, Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen. In Bezug auf Zahlungen ist der Verwalter zudem verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.

Jedoch verlangt der BGH nicht, dass der Verwalter die entsprechende Fachkunde selbst besitzt. Fehlt ihm diese, hat er die Wohnungseigentümer hierüber zu informieren und bei Bedarf beschließen zu lassen, dass eine entsprechend fachkundige Person (z. B. ein Bausachverständiger oder Architekt) mit diesen Aufgaben betraut wird. Auch wenn der Verwalter nach neuem Recht im Außenverhältnis einen solchen Auftrag erteilen darf, empfiehlt es sich, die Befugnisse durch einen grundsätzlichen Beschluss nach § 27 II WEG erweitern zu lassen.

 

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05.03.2024
Aus dem Mietrecht: Kündigung bei zerrüttetem Mietverhältnis

Egal ob es um die ordnungsgemäße Durchführung der Hausordnung geht, das Parken im Hof oder Ruhestörungen – im Verhältnis zwischen Mietern und Vermietern gibt es immer wieder Differenzen.

So auch in dem Fall, den der BGH mit seinem Urteil vom 29.11.2023 (Az. VIII ZR 211/22) zu entscheiden hatte.

Für vermietete Gewerbeimmobilien urteilte der BGH schon vor einiger Zeit, dass eine Zerrüttung des Mietverhältnisses im Sinne einer Zerstörung der Vertrauensgrundlage allein nicht ausreichend ist.

Eine Übertragbarkeit auf Wohnraummietverträge war unter Juristen allerdings bislang umstritten. Nun steht fest, dass dies auch für die Vermietung von Wohnraum Gültigkeit besitzt.

Eine Zerstörung der Vertrauensgrundlage muss zumindest auch durch pflichtwidriges Verhalten des anderen Vertragsteils verursacht worden sein. Hierbei kommt es wieder auf die Betrachtung des Einzelfalls an.

Eine lesenswerte Entscheidung des BGH, die viele Ursachen eines zerrütteten Mietverhältnisses beleuchtet.

 

#Mietrecht #Mietvertrag #Wohnraummietvertrag #Mietverhältnis #Mieter #Vermieter #Kündigung

24.02.2024
Aus dem WEG-Recht: Verwalterbestellung mit nur einem Kandidaten

Bei der Bestellung eines neuen Verwalters für eine Wohnungseigentümergemeinschaft sollen grundsätzlich drei Angebote vorliegen und den Eigentümern mit der Versammlungseinladung zumindest die Eckpunkte dieser Angebote mitgeteilt werden. Neben dem Namen der Bewerber gehören hierzu die Laufzeit des Vertrags sowie die Art der Vergütung (Pauschalvergütung oder Basisvergütung zuzüglich Sondervergütungen).

Da es allerdings für viele Verwalter nicht wirtschaftlich erscheint, kleinere Gemeinschaften zu verwalten, wird es immer schwerer, drei Angebote einzuholen.

Wie sieht es also aus, wenn sich nur ein Bewerber finden lässt?

In seinem Beschluss vom 22.08.2023 (Az. 2-13 T 56/23) führt das LG Frankfurt am Main aus, dass der Umstand, dass nur ein Angebot vorliegt, der wirksamen Beschlussfassung über die Bestellung zum Verwalter nicht entgegensteht. Ist nur ein Bewerber vorhanden und legt dieser annehmbare Konditionen für den Verwaltervertrag vor, reduziert sich das Ermessen der Eigentümer im Regelfall auf die Wahl dieses Kandidaten.

Bezüglich der Konditionen ist es ausreichend, wenn die Eigentümer Kenntnis davon haben, dass neben der Grundvergütung Sondervergütungen anfallen können. Diese müssen nicht im Detail mit der Einladung mitgeteilt werden, wenn die Möglichkeit der Einsichtnahme in den Entwurf des Verwaltervertrags besteht.

Es empfiehlt sich aber ein Hinweis in der Einladung, dass Eigentümer gerne noch eigene Angebote einholen können.

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Hausverwaltung #Verwalter #Eigentümerversammlung #Verwalterbestellung

04.02.2024
Aus dem Mietrecht: 
Hat eine Wohngemeinschaft Anspruch auf Mieter-austausch?

Bei der Vermietung einer Wohnung an mehrere Mieter stellt sich immer wieder die Frage, ob der Vermieter dem Wechsel eines einzelnen Mieters zustimmen muss.

In seiner Entscheidung vom 17.10.2023 (Az. 67 S 83/23) stellte das LG Berlin fest, dass ein Anspruch auf Zustimmung des Vermieters zu einem Mieterwechsel nicht gegeben ist, wenn dieser weder ausdrücklich oder konkludent vereinbart wurde noch sich im Rahmen einer ergänzenden Vertragsauslegung aus dem Mietvertrag ergibt.

Folgt ein solcher Anspruch der Mieterseite nicht eindeutig aus dem Vertrag, kommt es auf die Umstände des Einzelfalls an.

Interessant ist auch, dass nach Ansicht der Kammer aus dem Einverständnis des Vermieters bei Mieterwechseln in der Vergangenheit nicht geschlossen werden kann, dass es dem Vermieter nicht auf die Identität der Mieter ankäme und er somit zur Zustimmung bei weiteren Mieterwechseln verpflichtet wäre.

https://gesetze.berlin.de/bsbe/document/KORE590682023

#Mietrecht #WG #Wohngemeinschaft #Mieterwechsel #Mieteraustausch

31.01.2024
CO2-Kostenaufteilung in der Verwalterpraxis mit Berechnungsbeispielen

Wir bedanken uns bei allen Teilnehmenden unseres gestrigen Online-Seminars zur CO2-Kostenaufteilung für das durchweg sehr positive Feedback!

Ein herzliches Dankeschön auch an den Veranstalter WEG-Seminare! Lieber Marcus Greupner, wir freuen uns auf die weitere Zusammenarbeit mit Dir!

31.01.2024
Aus dem WEG-Recht: Beschlussfassung über Hausgeldzahlung

Seit Inkrafttreten des neuen Wohnungseigentumsgesetzes am 01.12.2020 ist Beschlussgegenstand nicht mehr der Wirtschaftsplan an sich, sondern nur noch die danach berechneten Zahlungspflichten der Wohnungseigentümer.

Was gilt für Beschlüsse nach dem 01.12.2020, bei denen gemäß Wortlaut dennoch "der Wirtschaftsplan" beschlossen wird?

Viele Amtsgerichte hoben diese Beschlüsse auf; einige Meinungen in der Literatur hielten sie sogar für nichtig.

Mit seiner Entscheidung vom 25.10.2023 (Az.: V ZB 9/23) schaffte der BGH jetzt Klarheit:

Ein gefasster Beschluss, durch den „der Wirtschaftsplan genehmigt wird“, sei dahingehend auszulegen, dass die Wohnungseigentümer damit lediglich die Höhe der in den Einzelwirtschaftsplänen ausgewiesenen Beträge (Vorschüsse) festlegen wollen.

Diese Entscheidung schafft für Verwalter und Gemeinschaften Sicherheit in einer wichtigen Frage.

Viele Verwalter werden ihren Beschlusstext ohnehin schon geändert haben. Wo dies noch nicht der Fall ist, wäre es trotz der erfreulichen Entscheidung aus Karlsruhe an der Zeit, die entsprechende Anpassung vorzunehmen.

 

 

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht #Wohnungseigentumsgesetz #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Beschlussfassung #Hausgeld #Wirtschaftsplan #Hausverwaltung #Verwalter

10.01.2024
Aus dem Mietrecht: Härtegründe müssen vor Ablauf der Kündigungsfrist vorliegen

Unter gewissen Umständen kann ein Mieter einer Kündigung der Wohnung durch den Vermieter widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen (sog. Härtefallregelung).

In seiner Berufungsentscheidung vom 28.09.2023 (Az. 67 S 101/23) hatte das LG Berlin zu entscheiden, ob auch nachträglich (also nach Beendigung des Mietverhältnisses) entstandene Umstände und Härtegründe berücksichtigt werden können.

Die Kammer kam zu dem Ergebnis, dass eine Härte, die auf fehlendem Ersatzwohnraum beruht, nur dann NICHT zu rechtfertigen ist, wenn der Mieter bereits ab dem Zeitpunkt des Zugangs der Kündigung alles ihm Zumutbare unternommen hat, um den Eintritt dieser Härte bis zur Beendigung des Mietverhältnisses zu verhindern.

Mieter müssen also schon ab dem Zeitpunkt des Kündigungszugangs mit der Wohnungssuche beginnen!

Übrigens: Nach Ansicht des BGH rechtfertigen Unannehmlichkeiten, die typischerweise mit einem Wohnungswechsel verbunden sind, keinen Härtefall (siehe BGH, Urteil vom 22.05.2019, Az. VIII ZR 167/17).

#Mietrecht #Kündigung #Härtefall #Härtefallregelung #Eigenbedarf

19.12.2023
Aus dem Bereich Mietrecht: Mietminderung

Ein Dauerbrenner in der anwaltlichen Praxis sind Mietminderungen wegen Mängeln an der Mietsache! Die korrekte Höhe der Mietminderung genau zu bestimmen, ist oft nicht einfach, jedoch für Mieter und Vermieter von großer Bedeutung.

Hier ein paar aktuelle Entscheidungen:

1. Nutzungsausfall einer Dusche: 20 %

(Urteil LG Saarbrücken vom 20.10.2023, Az. 15 O 182/22)

2. Unbekleideter Vermieter auf dem Grundstück und Küchengerüche im Treppenhaus: 0 %

(Urteil OLG Frankfurt vom 18.04.2023, Az. 2 U 43/22)

3. Vermüllungen in der unmittelbaren Umgebung des Mietobjekts: 5 %

(Urteil AG Hamburg-Wandsbek vom 06.03.2023, Az. 713 C 106/22)

4. Legionellenkonzentration von über 100 kbE/100 ml Wasser, aber deutlich unter 3.000 kbE/100 ml: 0 %

(Urteil AG Dresden vom 16.02.2023, Az. 143 C 2593/22)

5. Kakerlakenbefall in einem Geschäft für Damenbekleidung (Gewerberaummietrecht): 30 %

(Urteil OLG Karlsruhe vom 21.06.2022, Az. 9 U 112/19)

Zu beachten ist:

Die genannten Urteile sind nur Anhaltspunkte. Die exakte Höhe der berechtigten Mietminderung hängt immer von den Umständen des Einzelfalls ab.

Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist grundsätzlich die Bruttomiete (BGH-Urteil vom 20.07.2005, Az. VIII ZR 347/04).

#Mietrecht #Mietminderung #Mieter #Vermieter

14.12.2023
Aus dem WEG-Recht: Vorbehalt der Rücksprache

Immer wieder werden in Eigentümerversammlungen Beschlüsse unter dem Vorbehalt der Rücksprache/Freigabe des Verwaltungsbeirats gefasst.

Dies ist gängige Praxis, birgt jedoch ein hohes Risiko, dass der gefasste Beschluss im Falle einer Anfechtung aufgehoben wird.

Auch wenn nach einigen Stimmen in der Literatur (so etwa Dötsch, in: Bärmann, WEG, 15. Aufl. 2023, § 20, Rn. 157) die Wohnungseigentümer grundsätzlich eigene Entscheidungskompetenzen auf den Beirat delegieren können sollen, sehen Gerichte und andere Meinungen in der Literatur dies zum überwiegenden Teil noch anders (vgl. etwa Sankol, in: Skauradszun/Elzer/Hinz/Riecke, Die WEG-Reform 2020, 1. Aufl. 2021, § 8, Rn. 15 ff.).

Dies insbesondere dann, wenn der Beschluss nur unzureichend formuliert ist.

So sieht es auch das AG Hamburg-St. Georg in seiner Entscheidung vom 14.07.2023 (Az. 980a C 2/23). Ein „unter Vorbehalt der Rücksprache mit dem Verwaltungsbeirat“ gefasster Beschluss ist zu unbestimmt und trägt nicht der Kompetenzverteilung innerhalb einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) Rechnung.

Eine lesenswerte Entscheidung, die leider noch nicht kostenfrei veröffentlicht ist.

#Wohnungseigentumsrecht #WEGRecht #Wohnungseigentum #Wohnungseigentümer

#Wohnungseigentümergemeinschaft

#GemeinschaftderWohnungseigentümer

#Eigentümerversammlung #Verwaltungsbeirat

 

14.12.2023
Aus dem Mietrecht: kurze Verjährungsfrist bei Mängeln nach Rückgabe der Mietsache

Selbst Anwälte stolpern immer wieder über die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB, nach dem Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache in sechs Monaten nach Rückerhalt der Mietsache verjähren.

Beginnt die Frist auch dann schon zu laufen, wenn das Mietverhältnis eigentlich noch nicht beendet ist und der Mieter die Schlüssel einfach in den Briefkasten einwirft?

In seinem Urteil vom 12.10.2011 (Az. VIII ZR 8/11 - NJW 2012, S. 144) führt der BGH aus, dass ein Vermieter die Mietsache nicht schon dadurch zurückerhält, dass der Mieter die Schlüssel in den Briefkasten des MIETOBJEKTS einwirft.

Wirft er sie jedoch in den Briefkasten des VERMIETERS ein, genügt dies nach Ansicht des OLG Hamm (Urteil vom 01.09.2023, Az. I-30 U 195/22), um die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB auszulösen.

Bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters sollte dieser folglich unverzüglich die Mietsache auf Mängel hin überprüfen.

 

#Mietrecht #Verjährung #Mangel #Rückgabe

 

04.12.2023
Schlechter Übergabezustand kein Mangel

Im Mietrecht stellt sich immer wieder die Frage, wie eine Wohnung am Ende der Mietzeit zurückzugeben ist.

Was gilt, wenn sich die Wohnung bei Mietbeginn in schlechtem Zustand befand?

Mit dieser Frage musste sich die 2. Berufungskammer des LG Hanau in ihrer Entscheidung vom 28.09.2023 befassen (Az. 2 S 94/22).

Das Gericht entschied, dass der Mieter zum Ende der Mietzeit alle vorgenommenen Veränderungen an der Mietsache beseitigen muss – selbst wenn der Vermieter mit diesen Veränderungen einverstanden war. Das gilt auch für die Behebung eines bei Mietbeginn schlechten Zustands, wenn dieser vertragsgemäß war.

#Mietrecht #Wohnungsübergabe #Mangel

30.11.2023
Unser neues Online-Seminar für Eigentümer und Verwalter! 

CO2-Kostenaufteilung in der Verwalterpraxis – mit Berechnungsbeispielen

Termin: 30.01.2024 

Veranstalter: WEG-Seminare

#Mietrecht #WEGRecht 

#Wohnungseigentumsrecht #Verwalter 

#Eigentümer #Mieter 

#CO2Kostenaufteilung #CO2Kostenaufteilungsgesetz

#Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz #CO2KostAufG

19.11.2023
Aus dem WEG-Recht: Beschlussumsetzung

Wessen Aufgabe ist es, den in der Eigentümerversammlung gefassten Beschluss umzusetzen?

Der BGH hat seine Meinung zu diesem Thema bereits mehrfach geändert. Mit seiner Entscheidung vom 16.12.2022 (Az. V ZR 263/21) stellt er jedoch klar, dass nach den neuen Regelungen im Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr der Verwalter für die Umsetzung der gefassten Beschlüsse zuständig ist, sondern die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer – was auch dem gesetzgeberischen Willen entspricht.

Sollte also ein Beschluss nicht umgesetzt werden, kann nicht der Verwalter verklagt werden, sondern ausschließlich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

#WEGRecht #Wohnungseigentumsrecht

#Wohnungseigentümer #Wohnungseigentümergemeinschaft #GemeinschaftderWohnungseigentümer #Verwalter #Beschlussumsetzung

01.11.2023
Untervermietung bei Einzimmerwohnung

Für viele junge Menschen gehört es zu Ausbildung oder Studium dazu, eine gewisse Zeit im Ausland zu verbringen.

Hier stellt sich für viele aus finanziellen Gründen die Frage der Untervermietung der Wohnung. Ist diese auch bei einer Einzimmerwohnung möglich?

In seiner Entscheidung vom 13.09.2023 (Az. VIII ZR 109/22) stellt der BGH nochmals klar, dass auch dem Mieter einer Einzimmerwohnung bei nachweisbarem berechtigten Interesse die Möglichkeit einzuräumen ist, einem Dritten einen Teil der Wohnung zu überlassen.

Diesem berechtigten Interesse steht nicht schon entgegen, dass es sich lediglich um eine Einzimmerwohnung handelt. Der Mieter darf die Wohnung nur nicht vollständig aus der Hand geben.

Im zu entscheidenden Fall hatte der Mieter sich einen mit einem Vorhang abgeteilten Bereich von 1 m² vorbehalten und persönliche Gegenstände in einem Schrank und einer Kommode zurückgelassen. Diese Bereiche durfte laut Untermietvertrag nur er selbst nutzen. Das war für den BGH ausreichend.

#Untervermietung #Einzimmerwohnung #studyabroad

30.10.2023
Neuer Beitrag von RA Gerd Vogl in der ZMR (Zeitschrift für Miet- und Raumrecht)

"Fahrlässig vom Mieter verursachter Brandschaden in der Mietwohnung und Mietminderung"

24.10.2023
GEG: Was sollten Sie wissen?

Ab 01.01.2024 gelten mit Inkrafttreten des überarbeiteten Gebäudeenergiegesetzes (GEG) neue Spielregeln, was die Erneuerung von Heizungsanlagen betrifft.

Die Unsicherheit ist hier zuweilen groß.

Muss ich meine alte Heizung ausbauen oder kann ich meine alte Heizung reparieren lassen? Was muss ich bei einer neuen Heizung beachten? Welche Fördermöglichkeiten gibt es?

Fragen, die viele Menschen derzeit beschäftigen!

Das Gute vorneweg: Keiner muss seine alte Heizung ausbauen! (Ausnahme: Die mit einem flüssigen oder gasförmigen Brennstoff betriebene Heizung ist älter als 30 Jahre und verfügt über keinen Niedertemperatur-Heizkessel oder Brennwertkessel.)

Sie können Ihre Heizung reparieren lassen, wenn das möglich ist. Ist die Heizung irreparabel defekt, gelten Übergangsfristen, um eine bessere Abstimmung der Investitionsentscheidung auf die örtliche Wärmeplanung zu ermöglichen.

In Städten mit mehr als 100.000 Einwohnern wird der Einbau von Heizungen mit 65 Prozent erneuerbaren Energien spätestens nach dem 30. Juni 2026 verbindlich. In Städten mit weniger als 100.000 Einwohnern haben die Betroffenen länger Zeit. Hier gilt diese Pflicht spätestens nach dem 30. Juni 2028.

Wer ab 2024 eine klimafreundliche Heizung einbaut, erhält eine Grundförderung von 30 Prozent der Kosten. Wer die Umstellung bis 2028 vollzieht, erhält einen zusätzlichen Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent.

Schnellsein kann sich also lohnen!

#GEG #Gebäudeenergiegesetz

18.10.2023
Müll als Eigentum

Vielleicht interessant zu wissen: Das Eigentum am in die Tonne geworfenen Müll bleibt so lange erhalten, bis das vorgesehene Entsorgungsunternehmen den Müll abholt.

Auch Müll fällt unter Privatsphäre und Persönlichkeitsrecht, da in ihm sensible Daten vorhanden sein könnten – wie zum Beispiel die letzte Rechnung von der Medikamentenbestellung bei der Online-Apotheke.

Das heißt also: Wenn der allzu neugierige Nachbar Ihren Müll durchsucht oder gar mitnimmt, macht er sich strafbar.

29.09.2023
Qualifizierter Mietspiegel in Würzburg

Seit heute (29.09.2023) verfügt Würzburg über einen qualifizierten Mietspiegel mit einer Geltungsdauer von zwei Jahren.

Grundlage für die Erstellung waren 4.000 zufällig ausgewählte Wohnungen in Würzburg.

Das Stadtgebiet Würzburg gehört wie viele andere Städte zu den Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. In diesen Gebieten gilt eine reduzierte Kappungsgrenze von 15 % bei Mieterhöhungen sowie eine Mietpreisbremse bei Neuvermietungen.

Nach dem neuen Mietspiegel beträgt die durchschnittliche Kaltmiete in Würzburg 9,40 €. Der Quadratmeterpreis ist aber natürlich von vielen Faktoren abhängig. Von Bedeutung sind nicht nur die Lage und Ausstattung der Wohnung, sondern z. B. auch Baujahr, Geschossebene und Art der Heizung.

Auf der nachstehenden Internetseite der Stadt Würzburg ist neben dem Mietspiegel und einem Straßen- und Lärmverzeichnis auch ein Online-Rechner für Mieter und Vermieter zu finden.

#Mietrecht #Würzburg #Mietspiegel #Kappungsgrenze #Mieterhöhung #Mietpreisbremse

 

19.09.2023
Wirtschaftlichkeitsgebot bei Betriebskosten

Schon seit Jahren sind für viele Mieter die Nebenkosten zu einer echten Belastung geworden. Die steigende Inflation verschärft dieses Problem der „Zweiten Miete“ zunehmend.

Damit die Immobilie für Mieter interessant bleibt, besteht allerdings auch auf Vermieterseite ein Interesse daran, die Betriebskosten gering zu halten.

Da der Mieter aber nur bedingt Einfluss auf die Art und Höhe der Betriebskosten hat, hat der Vermieter als Nebenpflicht aus dem Mietvertrag das Gebot der Wirtschaftlichkeit zu beachten.

Diese vertragliche Nebenpflicht beschäftigt regelmäßig unsere Gerichte, so auch wieder den Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 25.01.2023 (Az. VIII ZR 230/21).

Im zu entscheidenden Fall ging es um die Kosten des Müllmanagements einer großen Wohnanlage.

Die Vermieterin hatte schon seit einigen Jahren ein Unternehmen mit einem sogenannten Müllmanagement beauftragt, welches auch die Nachsortierung des Abfalls sowie den Betrieb eines Chipsystems, mit dem die Restmüllmenge pro Haushalt erfasst wird, beinhaltet. Da das für die Anlage zur Verfügung stehende Mülltonnen-Volumen zu keiner Zeit vollständig ausgeschöpft wurde, waren mehrere Mieter (deren Mietvertrag erst nach dem Müllmanagement-Vertrag geschlossen wurde) der Ansicht, dass die Kosten für das Müllmanagement gegen das vermieterseits bestehende Wirtschaftlichkeitsgebot verstoßen.

Gaben die I. und II. Instanz noch der Klägerseite Recht, kassierten die Richter in Karlsruhe das Urteil und entschieden zugunsten der Vermieterin.

Die Richter stellten in Ihrer Entscheidung Folgendes klar:

1. Wurde ein die Betriebskosten auslösender Dienstleistungsvertrag bereits VOR Abschluss des Wohnraummietvertrags geschlossen, kann eine mögliche Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots schon wegen einer zu diesem Zeitpunkt noch nicht bestehenden mietvertraglichen Rücksichtnahmepflicht nicht in der Eingehung dieser Verbindlichkeit gesehen werden. Vielmehr kommt eine Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebots nur in Betracht, soweit dem Vermieter - im Falle eines nicht angemessenen Kosten-Nutzen-Verhältnisses - eine Korrektur der zu überhöhten Kosten führenden Maßnahme während des Mietverhältnisses - beispielsweise durch Kündigung eines Vertrags mit ungünstigen Bedingungen - möglich und wirtschaftlich zumutbar gewesen wäre und er diese Möglichkeit nicht ergriffen hat (im Anschluss an Senatsurteil vom 28. November 2007 - VIII ZR 243/06, NJW 2008, 440 Rn. 15).

2. Aus der Einordnung des Wirtschaftlichkeitsgebots als vertragliche Nebenpflicht des Vermieters folgt nach allgemeinen Grundsätzen, dass der Mieter, der wegen einer solchen Pflichtverletzung Ansprüche erhebt, die Darlegungs- und Beweislast für ein pflichtwidriges Verhalten des Vermieters trägt (im Anschluss an Senatsurteile vom 6. Juli 2011 - VIII ZR 340/10, NJW 2011, 3028 Rn. 16; vom 5. Oktober 2022 - VIII ZR 117/21, NJW-RR 2022, 1593 Rn. 36).

Übrigens:

Nach Ansicht des BGH ist die Maßnahme nicht deshalb schon als unwirtschaftlich zu qualifizieren, weil immer genug Platz in den Mülltonnen war.

Eine verbrauchs- und verursachungsabhängige Abrechnung schafft nach Ansicht der Richter grundsätzlich mehr Abrechnungsgerechtigkeit und fördert einen kostenbewussten Umgang mit Müll.

Gleiches gilt für das Nachsortieren durch einen Dienstleister. Dieses dient nicht nur dazu, die Menge an Restmüll zu reduzieren, sondern soll auch Fehlbefüllungen der Abfallbehälter verhindern.

Und:

Dass der Vermieter gegen das Gebot der Wirtschaftlichkeit verstößt, ist vollumfänglich vom klagenden Mieter zu beweisen!

 

#Mietrecht #Betriebskosten #Nebenkosten #Wirtschaftlichkeitsgebot


 

15.09.2023
Fiktive Schadensbemessung im Mietrecht

In ihrer Entscheidung vom 19.04.2023 (Az. VIII ZR 280/21) hatten die Richter des VIII. Zivilsenats in Karlsruhe zu entscheiden, ob Vermieter Schadensersatzansprüche wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen und Rückbauten sowie Schäden an der Mietsache nach Beendigung des Mietvertrages fiktiv bemessen können oder nicht (also z. B. anhand eines Kostenvoranschlages, ohne die Arbeiten tatsächlich ausführen zu lassen).

Die beiden Vorinstanzen sprachen sich in ihren Entscheidungen gegen eine fiktive Schadensbemessung durch den Vermieter aus und stützten ihre Ansicht auf eine Entscheidung des VII. Zivilsenats aus dem Jahr 2018 (Urteil v. 22.02.2018, VII ZR 46/17), die der VII. Senat für das Werkvertragsrecht getroffen hatte.

Nach dieser Entscheidung ist eine fiktive Schadensberechnung auf Basis eines Kostenvoranschlags im Werkvertragsrecht nicht mehr möglich. Diese Rechtsprechung soll nach Ansicht der beiden Ausgangsgerichte auch auf das Mietrecht übertragbar sein.

Dem widersprach der VIII. Senat nun in seiner Entscheidung vom 19.04.2023 mit der Begründung, dass die Erwägungen des VII. Zivilsenats allein auf den Besonderheiten des Werkvertragsrechts beruhen und nicht auf andere Vertragstypen übertragbar sind.

Soweit der Mieter geschuldete Schönheitsreparaturen nicht ausführt oder selbst eingebrachte Bodenbeläge und Fliesen nicht entfernt, kann der Vermieter Schadensersatz statt der Leistung aus §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB verlangen, also auch eine fiktive Schadensbemessung vornehmen.

#Mietrecht #Schönheitsreparaturen #Schadensbemessung #Schadensberechnung

 

08.09.2023
Neuigkeiten zum Thema Steckersolargeräte (Balkonkraftwerke)

Balkonkraftwerke bleiben weiterhin ein heißes Thema.

Das Bundeskabinett hat das vom zuständigen Ministerium vorgelegte Solarpaket I beschlossen.

Dieses sieht unter anderem Erleichterungen bei der Installation von Balkonkraftwerken vor, welche jetzt offiziell "Steckersolargeräte" heißen. Die Montage und der Betrieb dieser Steckersolargeräte soll vereinfacht werden.

So soll die bisher erforderliche vorherige Anmeldung beim Netzbetreiber entfallen und die Anmeldung im Marktstammdatenregister auf wenige, einfach einzugebende Daten beschränkt werden.

Zudem wird das Problem mit alten Stromzählern entschärft. Etwaige rückwärtslaufende Zähler werden vorübergehend bis zum Einbau eines neuen Zählers geduldet.

Profitieren werden auch Mehrfamilienhäuser, für die das Solarpaket I zahlreiche Anreize setzt. So müssen zukünftig Betreiber von PV-Anlagen, die ihren selbst erzeugten Strom Mietern und Eigentümern zur Eigennutzung zur Verfügung stellen, nicht mehr sämtliche Pflichten eines Stromversorgers erfüllen.

Die Bundesregierung lernt aus der Vergangenheit und baut Bürokratie ab. Die Energiewende soll vereinfacht werden.

Einen Überblick über das Solarpaket I finden Sie hier:

02.09.2023
Darlegungslast bei Schimmelbildung

Herbst und Winter stehen vor der Tür und wegen der immer noch hohen Heizkosten wird sich der ein oder andere Mieter überlegen zu sparen und die Heizung in der kalten Jahreszeit nicht ganz so hoch zu drehen wie vielleicht noch vor zwei Jahren.

Bei zu geringer Zimmertemperatur kann sich jedoch schnell Schimmel an den Wänden bilden und dann ist der Streit zwischen Mieter und Vermieter schon vorprogrammiert.

Wer hat Schuld an der Schimmelbildung in der angemieteten Wohnung?

Hierüber hatte auch das LG Hanau in seinem Beschluss vom 13.07.2022 (Az. 2 S 2/21) zu entscheiden.

Die Mieterin minderte die Miete wegen eines Schimmelbefalls in der Wohnung. Die Vermieterin ließ sich dies nicht gefallen und klagte die ausstehende Miete ein.

Das Ausgangsgericht verneinte eine Minderung der Miete wegen einer Mangelhaftigkeit der Mietsache. Das LG Hanau machte in seinem Hinweisbeschluss deutlich, dass es die eingelegte Berufung durch einstimmigen Beschluss zurückweisen wird.

Bei "Schimmelfällen" kommt es natürlich darauf an, wer die Schimmelbildung zu verantworten hat.

Was allerdings nicht jedem klar ist: Wer hat was darzulegen und zu beweisen?

Nach der sog. Sphärentheorie obliegt es zunächst dem Vermieter, darzulegen und zu beweisen, dass die Schadensursache nicht in seinem Einfluss- und Verantwortungsbereich liegt. Es obliegt ihm zunächst, darzulegen und zu beweisen, dass bei dem Mietobjekt keine baulichen Mängel vorliegen.

Erst wenn diese Frage geklärt ist, stellt sich die Frage, ob eventuell ein falsches Nutzerverhalten des Mieters ursächlich für die Schimmelbildung ist, sprich, ob der Mieter etwa nicht richtig geheizt und/oder gelüftet hat. Es obliegt dann wiederum dem Mieter, darzulegen und zu beweisen, dass sein Nutzerverhalten nicht zu beanstanden ist.

In seiner Entscheidung führt das LG Hanau noch aus, dass das Verlangen nach einer regelmäßigen Fensterlüftung, insbesondere in Form einer Stoßlüftung, und einer ausreichenden Beheizung der Räume (einschließlich Schlafzimmer) sowie das Erfordernis, größere Möbelstücke von der Wand etwas abzurücken oder an einer anderen Stelle zu platzieren, sich als für den Mieter zumutbar darstellen, um Schimmel zu vermeiden.

Welches Nutzungsverhalten dem Mieter zumutbar ist, kann jedoch nur unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls beantwortet werden.

02.09.2023
*8. EIGENTÜMER- UND VERWALTUNGSBEIRATSSEMINAR*

Am 13.10.2023 ist es wieder soweit.

Die Hemrich Hausverwaltungs-KG veranstaltet ihr 8. Eigentümer- und Verwaltungsbeiratsseminar.

Diesmal geht es rund um das Thema „Energie“!

Als Referenten sind mit dabei: RA Marcus Greupner (Bremen), Martin Metzger (Rosenheim), Jochen Rumpel und RA Gerd Vogl (beide Hemrich Hausverwaltungs-KG).

Es gibt noch freie Plätze, also schnell anmelden:

21.08.2023
Zustimmung des Verwalters bei Wohnungsveräußerung

Viele Gemeinschaftsordnungen sehen vor, dass der Verwalter einer Veräußerung der Wohnung zustimmen muss.

Diese Verwalterzustimmung dient dem Schutz der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Durch sie soll zum einen verhindert werden, dass Eigentümer in die Wohnungseigentümergemeinschaft eintreten, die voraussichtlich nicht in der Lage sein werden, das monatliche Wohngeld an die Eigentümergemeinschaft zu bezahlen.

Zudem soll verhindert werden, dass Personen Wohnungseigentümer werden, die sich gegebenenfalls nicht in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingliedern werden, indem sie z. B. die Regeln der Gemeinschaft missachten.

Weitere Punkte hat der Verwalter nicht zu prüfen. So darf der Verwalter z. B. nicht die Zustimmung verweigern, nur, weil der Veräußerer mit Hausgeldern im Rückstand ist.

In seinem Urteil vom 21.07.2023 (Az. V ZR 90/22) stellt der BGH klar, wer bei Verweigerung dieser Zustimmung durch den Verwalter passivlegitimiert ist (also der richtige Beklagte ist).

"Sieht die Gemeinschaftsordnung vor, dass ein Wohnungseigentümer zur Veräußerung seines Wohnungseigentums der Zustimmung des Verwalters bedarf, ist seit dem Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes am 1. Dezember 2020 eine Klage auf Zustimmung stets gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu richten."

Richtiger Beklagter ist also die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und nicht etwa der Verwalter.

Der BGH begründet dies damit, dass nach dem nunmehr geltenden Recht dem Verwalter unter Berücksichtigung der Regelungen des § 18 Abs. 1, § 9b Abs. 1 WEG ausschließlich eine Organstellung für die Gemeinschaft zukommt.

Dem ist zuzustimmen.

Anmerkung:

Immer wieder stellen sich Verwalter die Frage, wie sie die beiden oben genannten Kriterien bzgl. des Erwerbers überprüfen können. Insbesondere wird es einem Verwalter schwerfallen zu überprüfen, ob der Erwerber sich in die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eingliedern wird oder nicht.

Sinnvoll ist die Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung der Wohnung aber auf jeden Fall, da er durch diese automatisch Kenntnis von der Veräußerung erhält, was ansonsten oft nicht sichergestellt ist.

Achtung: Eine Klage kann für denjenigen, der unterliegt, teuer werden. In seiner Entscheidung führt der BGH aus, dass sich auch nach der neuen Rechtslage nichts daran geändert hat, dass der Streitwert einer solchen Klage auf Erteilung der Zustimmung zur Veräußerung in der Regel 20 % des Verkaufspreises des Wohnungseigentums beträgt (Fortentwicklung von Senat, Beschluss vom 18. Januar 2018 - V ZR 71/17, NJW-RR 2018, 775 Rn. 4 ff.).

07.08.2023
BGH: Rauchwarnmelder als Modernisierungsmaßnahme?

In seiner Entscheidung vom 24.05.2023 (Az. VIII ZR 213/21) musste sich der Bundesgerichtshof wieder einmal mit dem Thema Rauchwarnmelder befassen.

In seiner Entscheidung stellte der BGH Folgendes klar:

1. Die Erneuerung von Rauchwarnmeldern stellt grundsätzlich keine Modernisierung im Sinne von § 555b BGB dar, wenn mit ihr keine technische Verbesserung oder sonstige Aufwertung verbunden ist.

2. Der Vermieter ist aufgrund einer solchen Erneuerungsmaßnahme deshalb auch dann nicht zu einer Erhöhung der Miete nach §§ 559 ff. BGB berechtigt, wenn die zu einem früheren Zeitpunkt erfolgte erstmalige Ausstattung der Mietwohnung mit Rauchwarnmeldern weder zu einer zusätzlichen Belastung des Mieters mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat.

Zwar ist der Begriff der "baulichen Veränderung" weit auszulegen und erfasst damit auch Veränderungen der Anlagetechnik des Gebäudes (vgl. BT-Drucks. 17/10485, S. 18).

Voraussetzung ist allerdings stets, dass die in Rede stehende Maßnahme eine Veränderung des baulichen Zustandes bewirkt - wenn auch nur in geringem Umfang!

Deswegen ist ein erstmaliger Einbau von Rauchwarnmeldern auch als Modernisierungsmaßnahme zu qualifizieren (vgl. dazu Senatsurteile vom 17. Juni 2015 - VIII ZR 216/14 und VIII ZR 290/14).

Der reine Austausch von Vorrichtungen durch gleichwertige Geräte erfüllt diese Voraussetzung nach Ansicht des BGH jedoch grundsätzlich nicht.

Unbeachtlich ist auch, dass die erstmalige Ausstattung der Wohnung mit Rauchwarnmeldern in den Jahren 2012/2013 weder zu einer zusätzlichen Belastung der Mieter mit Betriebskosten noch zu einer Mieterhöhung geführt hat. Denn dieser Umstand rechtfertigt es nach Ansicht der erkennenden Richter nicht, dem Vermieter das Recht zuzubilligen, nunmehr "stattdessen" die Kosten für den im Frühjahr 2019 erfolgten Austausch der Rauchwarnmelder im Rahmen einer Modernisierungsmieterhöhung auf die Mieter umzulegen.

31.07.2023
Du kommst hier nicht rein!

Ein Streitpunkt zwischen Vermieter und Mieter ist immer wieder der Zutritt zur Wohnung.

Die Wohnung des Mieters ist regelmäßig dessen Lebensmittelpunkt und steht deswegen unter dem besonderen Schutz des Art. 13 Abs. 1 GG (Unverletzlichkeit der Wohnung).

Dem Mieter steht also das grundgesetzlich geschützte Recht an der Ungestörtheit in der angemieteten Wohnung zu.

Weiterhin zu beachten ist das geschützte Besitzrecht des Mieters an der angemieteten Wohnung während der Mietdauer.

Zudem ist natürlich das Grundrecht des Mieters auf Leben und körperliche Unversehrtheit nach Art. 2 Abs. 2 Satz 1 GG zu berücksichtigen.

Demgegenüber steht das grundrechtlich geschützte Eigentumsrecht des Vermieters nach Art. 14 GG.

Neben diesen grundrechtlichen Gesichtspunkten sind natürlich auch Pflichten aus dem Mietvertrag zu beachten.

Der BGH kommt in seinem Urteil vom 26. April 2023 (Az. VIII ZR 420/21) zu der Entscheidung, dass eine vertragliche, aus § 242 BGB herzuleitende Nebenpflicht des Mieters besteht, dem Vermieter - nach entsprechender Vorankündigung - den Zutritt zu seiner Wohnung zu gewähren, wenn es hierfür einen konkreten sachlichen Grund gibt.

Im vorliegenden Fall lag dieser konkrete sachliche Grund in der beabsichtigten Veräußerung der Wohnung.

Mit der Entscheidung bestätigt der Bundesgerichtshof seine bisherige Rechtsprechung zu diesem Thema (siehe Senatsurteil vom 04. Juni 2014 - VIII ZR 289/13).

Wie so oft im Recht sind die widerstreitenden Interessen beider Parteien in Ausgleich zu bringen und wertend zu berücksichtigen.

Im vorliegenden Fall spielte der gesundheitliche Zustand des Mieters bei der Abwägung eine Rolle.

Zusammenfassend ist festzustellen, dass laut BGH bei Vorliegen eines sachlichen Grundes grundsätzlich ein Anspruch des Vermieters auf Gewährung des Zutritts zur Wohnung besteht, dabei aber natürlich auch die persönlichen Lebensumstände des Mieters zu berücksichtigen sind.

Es sind also wieder einmal die Umstände des Einzelfalls entscheidend.

24.07.2023
Was nicht passt, wird passend gemacht

Das dachte sich offenbar ein Eigentümer, als er den Entschluss fasste, in der von ihm bewohnten Eigentumswohnanlage im Bereich einer Türöffnung im Keller eine Mauer zu ziehen - mit dem Ergebnis, dass der Zugang von der Außentreppe des Grundstücks zu zwei Fluren im Keller nun nicht mehr möglich war.

Bei der Fläche hinter der Türöffnung handelt es sich jedoch um eine Gemeinschaftsfläche. Im Kaufvertrag war diese Fläche offenbar als Sondernutzungsrecht des Beklagten gekennzeichnet.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft verklagte den Miteigentümer auf Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands. Mit dieser Klage musste sich das Landgericht Karlsruhe in seinem Urteil vom 17.03.2023 (Az. 11 S 49/21) befassen.

Die Klage hatte Erfolg. Der Miteigentümer wurde zur Entfernung des Mauerwerks im Bereich der Türöffnung verurteilt.

Das Gericht begründete die Entscheidung damit, dass die errichtete Mauer der Einräumung eines faktischen Sondernutzungsrechts der hinter ihr liegenden Flurfläche gleichkäme. Bereits aus diesem Grund sei der Rückbauanspruch gerechtfertigt.

Das Gericht führt weiter aus, dass regelmäßig ein "faktisches Sondernutzungsrecht" nicht anzuerkennen sei. Die Begründung eines Sondernutzungsrechts bedürfe nach neuem Recht zumindest eines Mehrheitsbeschlusses der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Anmerkung:

Immer wieder kommt es vor, dass die tatsächlichen baulichen Gegebenheiten vor Ort nicht dem Aufteilungsplan im Grundbuch entsprechen.

Viele Eigentümer verkennen, dass für die Einteilung der Flächen im Objekt nicht die tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort oder etwaige Pläne im Kaufvertrag ausschlaggebend sind (Kaufverträge wirken nur "inter partes"), sondern ausschließlich die Teilungserklärung und der im Grundbuch hinterlegte Aufteilungsplan.

18.07.2023
Wohnungseigentum und Videoüberwachung  

In seiner Entscheidung vom 10.05.2023 (2-13 T 33/23) stellt das LG Frankfurt am Main klar, dass auch nach der WEG-Reform Eigentümer Ansprüche auf Unterlassung von Videoaufzeichnungen und damit verbundene Schadensersatzansprüche unter gewissen Umständen aus individuellem Recht geltend machen können.

In der Entscheidung ging es um die Aktivlegitimation des Klägers - also die sachliche Befugnis des Klägers, das strittige Recht geltend zu machen.

Das Gericht stellt klar, dass nach der WEG-Reform Abwehransprüche bzgl. des gemeinschaftlichen Eigentums (also z.B. Filmen des Hausflures) nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden können.

Im zu entscheidenden Fall ziele die Klage aber im Kern auf das Unterlassen von Aufnahmen des Klägers beim Betreten und Verlassen seiner Wohnung ab. Diese sich aus dem Allgemeinen Persönlichkeitsrecht und aus deliktischen Ansprüchen (§ 823 BGB) ergebenden Rechte sind nach Ansicht des Gerichts keine Ansprüche, die nach § 9a Abs. 2 WEG der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Ausübung übertragen seien.

Diese individuellen Ansprüche ergeben sich nämlich nicht aus dem Gemeinschaftseigentum oder aus dem Verhältnis der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.

Aktivlegitimiert ist der Kläger nach Ansicht des Gerichts also insoweit, als er das Unterlassen von Filmaufnahmen seiner Person und die Beseitigung des damit verbundenen Überwachungsdrucks verlangt, nicht jedoch, soweit es um die Abwehr des Filmens des Gemeinschaftseigentums geht.

Ganz aktuell: Verjährung des Auskunftsanspruchs des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse

Der VIII. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hatte in seinen Urteilen vom 12. Juli 2023 (VIII ZR 375/21, VIII ZR 8/22, VIII ZR 60/22 und VIII ZR 125/22) die Frage zu entscheiden, ob und gegebenenfalls ab welchem Zeitpunkt der Auskunftsanspruch des Mieters gegen den Vermieter nach den Vorschriften zur sogenannten Mietpreisbremse (§ 556g Abs. 3 BGB) verjährt.

Der Senat führt in seinen Entscheidungen aus, dass der Auskunftsanspruch nach § 556g Abs. 3 BGB selbständig und unabhängig vom Anspruch des Mieters auf Rückzahlung überzahlter Miete gemäß § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB innerhalb der regelmäßigen Verjährungsfrist von drei Jahren (§ 195 BGB) verjährt.

Weiter stellt der Senat klar, dass die für den Auskunftsanspruch geltende regelmäßige Verjährungsfrist von drei Jahren gemäß § 195 BGB nicht bereits mit dessen Entstehung, also dem Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses beginnt, sondern erst mit dem Auskunftsverlangen des Mieters.

Begründet wird dies damit, dass der Gesetzgeber diesen Anspruch als sogenannten verhaltenen Anspruch ausgestaltet hat, bei dem der Mieter als Gläubiger die Leistung jederzeit verlangen kann, der Vermieter als Schuldner die Leistung jedoch nicht von sich aus erbringen muss.

Für diese Einordnung spreche der Wortlaut der gesetzlichen Regelung ("auf Verlangen des Mieters") sowie der Sinn und Zweck des Auskunftsanspruchs, welcher darin bestünde, ein durch die strukturelle Unterlegenheit auf angespannten Wohnungsmärkten bedingtes Informationsdefizit des Mieters auszugleichen, und schließlich die für verhaltene Ansprüche charakteristische und bei einer Abwägung der beiderseitigen Interessen von Vermieter und Mieter als unbillig empfundene Gefahr einer Anspruchsverjährung infolge des zeitlichen Auseinanderfallens von Entstehung und Geltendmachung des Anspruchs.

Schonfristzahlung gemäß 
§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB: Unwirksamkeit auch der ordentlichen Kündigung?

Nach Ansicht des BGH führt eine Schonfristzahlung nach § 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB (also die Befriedigung des Vermieters hinsichtlich der offenen Miete spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshängigkeit des Räumungsanspruchs) nicht auch zur Unwirksamkeit einer neben der außerordentlichen Kündigung hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses. Eine solche Schonfristzahlung führt nach Ansicht des BGH lediglich zur Unwirksamkeit der ausgesprochenen fristlosen Kündigung.

Der BGH begründet seine Rechtsauffassung damit, dass diese (beschränkte) Wirkung des Nachholrechts des Mieters dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers entspricht, so dass der gemäß Art. 20 Abs. 3 GG an Gesetz und Recht gebundene Richter diese Entscheidung nicht aufgrund eigener rechtspolitischer Vorstellungen verändern und durch eine judikative Lösung ersetzen darf, die so im Gesetzgebungsverfahren (bisher) nicht erreichbar war (siehe BGH-Urt. v. 13.10.2021 - VIII ZR 91/20 und Urt. v. 05.10.2022 - VIII ZR 307/21).

Gegen diese Rechtsauffassung stellt sich nunmehr eine wachsende Zahl von Untergerichten, so z. B. auch die 66. Zivilkammer des LG Berlin mit ihrem Urteil vom 31.03.2023 - 66 S 149/22.

Begründet wird dies damit, dass dem „Nichthandeln“ des Gesetzgebers in den zurückliegenden Jahren keine Gesetzeskraft zukommen würde.

Hier bleibt abzuwarten, ob der BGH weiter an seiner strikten Auffassung festhält oder sich doch die zunehmende Zahl der Untergerichte durchsetzen wird.

Da hier eine Grundfrage der Gesetzesauslegung betroffen ist, ist diese Ansicht des BGH weit über die hier vorliegende Rechtsfrage hinaus von Bedeutung.

Abweichende Kostenverteilung bei Erhaltungsmaßnahmen

Gemäß Entscheidung des LG Frankfurt vom 31.05.2023 (Az. 2-13 S 91/22) hält sich ein Beschluss, mit dem Wohnungseigentümern die Kosten der Erhaltung und Erneuerung der "zu seiner Sondereigentumseinheit zählenden Fenster, Balkontüren, Rollläden, Wohnungseingangstüren und Kellertüren" auferlegt werden, im Rahmen des weiten Ermessens der Wohnungseigentümer gemäß § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG.

Das Gericht führt in seiner Entscheidung aus, dass nach der Rechtsprechung des BGH den Wohnungseigentümern bei Änderungen des Umlageschlüssels aufgrund des Selbstorganisationsrechts der Gemeinschaft ein weiter Gestaltungsspielraum zukommt. Der Beschluss über eine Kostenverteilung muss lediglich ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Denn der Gesetzgeber hat bei der Neufassung des § 16 II 2 WEG aufgrund der Vielgestaltigkeit möglicher Beschlüsse über die Kostenverteilung bewusst auf besondere inhaltliche Vorgaben verzichtet (siehe BT-Drs. 19/18791, 56; BGH NZM 2022, 974).

Das Gericht führt weiter aus, dass Wohnungseigentümer danach jeden Maßstab wählen dürfen, der den Interessen der Gemeinschaft und der einzelnen Wohnungseigentümer angemessen ist und insbesondere nicht zu einer ungerechtfertigten Benachteiligung Einzelner führt.

Zudem weist das Gericht in seiner Entscheidung darauf hin, dass es gerade ein Anliegen des Reformgesetzgebers war, derartige Kostenverteilungsregeln zu ermöglichen. In der Gesetzesbegründung wird als typisches Beispiel für einen derartigen Beschluss der Austausch von Fenstern angeführt (BT-Drucks. 19/18791, S. 56).

Nach richtiger Ansicht des erkennenden Gerichts ist dies keineswegs willkürlich, sondern entspricht dem naheliegenden Ansatz, dass diese Bauteile der Einwirkung durch die Wohnungseigentümer in höherem Maße als das sonstige Gemeinschaftseigentum ausgesetzt sind und daher auf deren Kosten zu erhalten und auszutauschen sind.

Formelle Voraussetzungen einer Eigenbedarfskündigung

Im Rahmen eines Berufungsverfahrens hatte das Landgericht Berlin über die Wirksamkeit einer Eigenbedarfskündigung zu entscheiden (siehe Beschluss vom 14.02.2023, Az. 67 S 288/22).

In seinem Hinweisbeschluss führt das erkennende Gericht aus, dass eine Eigenbedarfskündigung, mit der die zukünftige Nutzung der Wohnung für mehrere nicht namentlich benannte Kinder des Vermieters geltend gemacht wird, wegen Verstoßes gegen § 573 Abs. 3 BGB unwirksam ist.

Gemäß § 573 Abs. 3 Satz 1 BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters in dem Kündigungsschreiben anzugeben.

In seinen Gründen führt das LG Berlin aus, dass der Zweck des gesetzlichen Begründungserfordernisses darin besteht, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen und ihn dadurch in die Lage zu versetzen, rechtzeitig alles Erforderliche zur Wahrung seiner Interessen zu veranlassen.

Diesem Zweck wird im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann.

Nur eine solche Konkretisierung ermöglicht es dem Mieter, der die Kündigung nicht hinnehmen will, seine Verteidigung auf den angegebenen Kündigungsgrund auszurichten.

Dementsprechend sind bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs grundsätzlich die Angabe der Person, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Person an der Erlangung der Wohnung hat, ausreichend, aber eben auch erforderlich.

Da die Kinder nicht namentlich im Kündigungsschreiben benannt waren, seien diese nach Ansicht des Gerichts nicht ausreichend identifizierbar. Dadurch sei es dem Mieter nicht möglich, seine Verteidigung gegen die Eigenbedarfskündigung auf den in der Kündigung angegebenen Kündigungsgrund auszurichten.

Eigene Anmerkung:

Eigenbedarfskündigungen werden von vielen Gerichten genau unter die Lupe genommen, da diese oft nur vorgeschoben sind, um unliebsame Mieter loszuwerden. Auch besteht bei einer Eigenbedarfskündigung immer ein Schadensersatzrisiko. Zudem darf bei den formellen Anforderungen kein Fehler gemacht werden, wie dieses Urteil zeigt. Hier lohnt sich möglicherweise für Mieter und Vermieter die Beratung durch einen Rechtsanwalt.

BGH: Geldersatz für Schäden durch vom Nachbargrundstück herüberwachsende Wurzeln eines Baumes

In seinem aktuellen Urteil vom 23.03.2023 (Az. V ZR 67/22)

hatte der BGH die Frage zu entscheiden, wann ein Grundstückseigentümer Schadensersatz in Geld für entstandene Schäden auf seinem Grundstück durch vom Nachbargrundstück herüberwachsende Wurzeln eines Baumes verlangen kann.

Der zuständige Senat des BGH entschied, dass der betroffene Grundstückseigentümer nur dann vom Nachbarn Schadensersatz in Geld verlangen könne, wenn er die Schäden auch tatsächlich hat beseitigen lassen.

Nach Ansicht des BGH sei der Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB nur auf die tatsächliche Beseitigung der Störung gerichtet, nicht aber auf die klägerseits begehrte Zahlung eines Kostenvorschusses.

Nach der ständigen Rechtsprechung des BGH kann der Eigentümer, der eine Beeinträchtigung seines Eigentums selbst beseitigt hat, zwar von dem nach § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB an sich hierzu verpflichteten Störer Ersatz der zu der Störungsbeseitigung erforderlichen Aufwendungen verlangen, weil er ein Geschäft des Störers besorgt hat, wodurch der Störer von seiner Beseitigungspflicht frei geworden und deshalb ungerechtfertigt bereichert ist (vgl. etwa BGH, Urteil vom 23.02.1973, Az. V ZR 109/73 und BGH, Urteil vom 04.02.2005, Az. V ZR 142/04). Dies setze aber voraus, dass der Schaden auch tatsächlich behoben wurde. Hieran fehle es aber im vorliegenden Fall, so der BGH.

Auch stünde dem Kläger kein Schadensersatzanspruch gemäß § 280 Abs. 1 und 3, § 281 BGB zu, da die Vorschrift des § 281 BGB auf den Anspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Beseitigung der Beeinträchtigung des Eigentums keine Anwendung findet.

Obst - direkt vom Nachbarn

Jetzt und in den kommenden Monaten hängen die Sträucher und Bäume in den Gärten wieder voll mit leckeren Beeren, Kirschen, Äpfeln und anderem Obst.

Und da viele Sträucher und Bäume direkt an der Grundstücksgrenze stehen, stellt sich immer wieder die Frage, wem denn die Früchte gehören, die von Nachbars Garten über die Grundstücksgrenze hängen und so verlockend aussehen.

Hierbei ist zu unterscheiden, ob es sich um noch hängende Früchte handelt oder um sogenanntes Fallobst.

Früchte an Bäumen und Sträuchern gehören grundsätzlich dem Eigentümer des Baumes. Dabei spielt es keine Rolle, wie weit die Äste auf das Nachbargrundstück ragen. Das Recht zum Einholen der Ernte steht allein dem Baumeigentümer zu. Hierfür darf er zwar ohne Genehmigung das Grundstück des Nachbarn nicht einfach betreten. Ihm steht aber das Recht zu, beispielsweise mittels eines Obstpflückers das Obst über den Zaun hinweg zu ernten.

Sobald das Obst aber vom Baum abgefallen ist, gehört es dem, auf dessen Grundstück es liegt. Der sogenannte „Überfall" ist in § 911 BGB geregelt.

Zu beachten ist aber, dass das Herabfallen nicht "beschleunigt" werden darf - zum Beispiel durch Schütteln des Baumes.

Auch darf nicht-gewünschtes Obst, das auf dem eigenen Rasen liegt, nicht einfach wieder zum Nachbarn hinübergeworfen werden.

Anders sieht es bei öffentlichen Flächen aus! Was und in welchen Mengen dort mitgenommen werden darf, regelt § 39 Abs. 3 BNatSchG (siehe Link unten).

Grundsteuer in vielen Bundesländern verfassungswidrig?

Laut dem im Beitrag ​angesprochenen Rechtsgutachten von Prof. Dr. Gregor Kirchof soll die Grundsteuer in vielen Bundesländern verfassungswidrig sein.

Das dürfte spannend werden. Immerhin geht es hier um richtig viel Geld!

BGH-Entscheidung zu Reservierungsgebühren

Reservierungsgebühren können in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Maklervertrages nicht wirksam vereinbart werden.

Damit kein anderer Interessent die Traumimmobilie bekommt, zahlen Kaufinteressenten an den Makler regelmäßig eine Reservierungsgebühr. Diese bewirkt, dass der Makler die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum nicht anderweitig verkauft.

Kommt der Kauf nicht zustande, behalten viele Immobilienmakler die Reservierungsgebühr einfach ein und zahlen diese nicht wieder an den Kaufinteressenten zurück.

In seinem Urteil vom 20.04.2023, Aktenzeichen I ZR 113/22, entschied nun der zuständige I. Zivilsenat des BGH, dass das Einbehalten der Reservierungsgebühr unzulässig ist, da der Kaufinteressent hierdurch im Sinne des § 307 Abs. 1 S.1 und Abs. 2 Nr.1 BGB unangemessen benachteiligt wird.

Die gezahlte Reservierungsgebühr muss zurückgezahlt werden, wenn die Vermittlungsleistungen des Maklers nicht zum Erfolg geführt haben.

Hierbei spielt es keine Rolle, dass der Reservierungsvertrag in Form eines gesonderten Vertragsdokuments geschlossen wurde.

Gärten des Grauens

Gemäß Beschluss des OVG Niedersachsen vom 17.01.2023, Az.: 1 LA 20/22, sind Schottergärten baurechtlich unzulässig, weil diese gegen das in den Landesbauordnungen verankerte Begrünungsgebot verstoßen. Für Bayern ist dies in Art. 7 Abs. 1 Nr. 2 BayBO geregelt. Das in den Landesbauordnungen geregelte Begrünungsgebot verlangt eine Anlage des Gartens mit einem „grünen Charakter“.

In seinem Beschluss führt das Gericht aus, dass Grünflächen durch naturbelassene oder angelegte, mit Pflanzen bewachsene Flächen geprägt werden ("grüner Charakter"). Dies schließt Steinelemente nicht aus, wenn sie sich dem Bewuchs dienend zu- und unterordnen.

Erforderlich ist also, dass die Bepflanzung überwiegt und die Steinelemente nur einen untergeordneten Charakter aufweisen.

Was vielen nicht bewusst ist: Bestehende Schottergärten besitzen keinen Bestandsschutz, da diese in der Regel zu keinem Zeitpunkt zulässig waren.

Eckpunkte des Konsens der Ampel-Fraktionen zur weiteren Beratung des Gebäudeenergiegesetzes (GEG)

In Deutschland soll bis spätestens 2028 eine verpflichtende kommunale Wärmeplanung eingeführt werden. Diese stellt den zentralen Bezugspunkt für vorgeschriebene Maßnahmen im Bestand mit entsprechenden Übergangsfristen dar.

Solange diese nicht vorliegt, sollen die Regelungen des GEG bei einem Heizungstausch noch nicht gelten.

Zudem soll auch ab 01.01.2024 der Einbau von Gasheizungen noch zulässig sein, wenn diese auf Wasserstoff umrüstbar sind.

Liegt eine kommunale Wärmeplanung vor, welche ein klimaneutrales Gasnetz vorsieht, sind auch auf Wasserstoff umrüstbare Gasheizungen zulässig. Ist kein klimaneutrales Gasnetz vorgesehen, dürfen Gasheizungen nur eingebaut werden, wenn diese zu 65 % mit Biomasse, nicht-leitungsgebundenem Wasserstoff oder seinen Derivaten betrieben werden.

Zudem soll es weitere Förderungen geben, die aus dem Klima- und Transformationsfonds finanziert werden.

Ziel der Ampel-Fraktionen ist es, das Gesetz noch vor der Sommerpause zu verabschieden.

UPDATE: Referentenentwurf des Bundesjustizministeriums mit Neuerungen zu sog. Balkonkraftwerken im Wohnungseigentums- und Mietrecht

Der Gesetzentwurf des Bundesjustizministeriums sieht vor, dass Mieter und Wohnungseigentümer zukünftig sogenannte Balkonkraftwerke (Steckersolargeräte) einfacher errichten können.

Dies soll dadurch erreicht werden, dass diese Geräte in die Liste der nach § 20 Abs. 2 WEG privilegierten baulichen Veränderungen, auf die Wohnungseigentümer einen Anspruch haben, aufgenommen werden.

Damit auch Mieter solche Geräte leichter am Balkon anbringen können, soll in § 554 Abs. 1 BGB die Aufzählung der baulichen Maßnahmen, auf deren Gestattung Mieter einen Anspruch haben, ebenfalls entsprechend ergänzt werden.

Anforderungen an eine Modernisierungsmieterhöhung

In seiner aktuellen Entscheidung vom 25. Januar 2023, Az. VIII ZR 29/22, musste sich der BGH wieder einmal mit dem Thema Modernisierungsmieterhöhung befassen. Streitthema sind regelmäßig die Anforderungen an eine sogenannte Modernisierungsmieterhöhung.

In seiner aktuellem Entscheidung bestätigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung (siehe BGH-Urteil vom 20. Juli 2022, Az. VIII ZR 361/21) und stellt nochmals klar, dass es für eine Mieterhöhungserklärung nach einer Modernisierung ausreichend ist, wenn die für die verschiedenen Maßnahmen jeweils entstandenen Gesamtkosten angegeben werden.

Eine Untergliederung in einzelne Kostenpositionen ist nach Ansicht des BGH nicht erforderlich.

Heizkostenzuschuss für „nicht leitungsgebundene Energieträger“

Seit dem 15.05.2023 ist es möglich, einen Heizkostenzuschuss für „nicht leitungsgebundene Energieträger“ zu beantragen.

Wer zwischen dem 01.01. und 01.12.2022 mindestens einmal „nicht leitungsgebundene Energieträger“ (wie z.B. Heizöl, Flüssiggas, Holzpellets, Holzhackschnitzel, Holzbriketts, Scheitholz und Kohle/Koks) zu hohen Preisen eingekauft hat, kann einen Zuschuss beantragen, sofern der Einkauf entsprechend belegt werden kann und die Lieferung bis 01.12.2022 erfolgte.

Ein solcher Zuschuss wird zum Beispiel für Heizöl gewährt, wenn der Preis für Heizöl pro Liter über dem Referenzwert von 0,71 € × 2 liegt.

Der Antrag kann über folgende Seite https://www.stmas.bayern.de/energiekrise/index.php gestellt werden. Auch kann über diese Seite geprüft werden, ob die Voraussetzungen für einen Zuschuss vorliegen.

BGH äußert sich zum Erfordernis von Vergleichsangeboten

Endlich hat der V. Zivilsenat des BGH sich zu dem Erfordernis von Vergleichsangeboten bei einer Beschlussfassung einer GdWE (Gemeinschaft der Wohnungseigentümer) geäußert.

Auch wenn es in seiner Entscheidung vom 10.02.2023, Az. V ZR 246/21, eigentlich um die Frage geht, ob und unter welchen Voraussetzungen eine GdWE einen inhaltsgleichen Zweitbeschluss fassen darf, so haben sich die Richter auch dazu geäußert, wann ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn nicht mehrere Vergleichsangebote vorliegen.

Der BGH stellt klar, dass ein Beschluss über die Vergabe eines Auftrags gleichwohl ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen kann, wenn der Verwalter nachweislich ohne Erfolg versucht hat, ausreichende Vergleichsangebote einzuholen (siehe Rn. 15 der Entscheidung).

Im Hinblick darauf, dass es immer schwerer wird, Vergleichsangebote bei Firmen einzuholen, wird die Entscheidung den tatsächlichen Gegebenheiten in der Praxis gerecht.

Für Verwalter bedeutet dies, sich in zumutbarem Umfang um Vergleichsangebote zu bemühen und ihre Bemühungen ordnungsgemäß zu dokumentieren.

Aber es obliegt nicht allein dem Verwalter, Vergleichsangebote einzuholen. Auch Wohnungseigentümer trifft diese Obliegenheit! Insbesondere ist dies dann der Fall, wenn sie selbst auf mindestens drei Vergleichsangebote beharren.

Wegfall des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren

Vermieter können die Gebühren für das Kabelfernsehen zukünftig nicht mehr auf die Mieter umlegen. Für Neuverträge gilt dies bereits seit 01.12.2021. Für bestehende Mietverträge gibt es eine Übergangsfrist bis 30.06.2024. Ab 01.07.2024 sind Gebühren für das Kabelfernsehen in der Nebenkostenabrechnung dann Geschichte.

Die Streichung des Nebenkostenprivilegs für Kabelgebühren erfolgte im Rahmen der Novellierung des Telekommunikationsgesetzes (TKG).

Für Vermieter besteht jedoch die Möglichkeit, den bestehenden Signallieferungsvertrag zum 30.06.2024 zu kündigen.

Dem Mieter steht es dann frei, von welchem Anbieter er sein Fernsehen beziehen will.

Bei Bestandsmietverträgen besteht jedoch keine Möglichkeit, sich vor dem 30.06.2024 der Kabelgebühren zu "entledigen". Dies hat der BGH in seiner Entscheidung vom 18.11.2021, Az. I ZR 106/20 klargestellt.

Individualvertraglich können sich Vermieter und Mieter natürlich weiterhin auf eine kostenpflichtige Zurverfügungstellung von Kabelfernsehen durch den Vermieter einigen.

Vermieter und Mieter sollten sich frühzeitig absprechen, wie es im Mietverhältnis mit dem Kabelfernsehen weitergehen soll.

Beschlusszwang für bauliche Veränderung

Nach der Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes bedarf jede nicht durch Vereinbarung gestattete bauliche Veränderung eines Beschlusses. Irrelevant ist in diesem Zusammenhang laut BGH, ob der einzelne Eigentümer einen Anspruch auf einen gestattenden Beschluss gemäß § 20 Abs. 3 WEG hätte. Dadurch werde sichergestellt, dass die Wohnungseigentümer über alle baulichen Veränderungen informiert würden; der legitimierende Beschluss diene der Rechtssicherheit und entfalte gegenüber Sondernachfolgern (d. h. Käufern der Wohnung) Bindungswirkung.

In dem vom BGH zu entscheidenden Fall ging es um den Bau eines Pools bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, bestehend aus zwei Doppelhaushälften.

(BGH, Urteil v. 17.03.2023, V ZR 140/22)

Geruchsbelästigung durch Grillen

"Gehen vom Grillen mit einem Elektrogrill Emissionen aus, die andere Eigentümer beeinträchtigen, ist die Grenze des sozial Adäquaten erst überschritten, wenn an zwei aufeinanderfolgenden Tagen am Wochenende (Samstag und Sonntag) oder an zwei aufeinanderfolgenden Sonn- und Feiertagen und insgesamt mehr als viermal im Monat gegrillt wird. (​Rn. 21 – 28) (redaktioneller Leitsatz)"

LG München I, Endurteil v. 01.03.2023 – 1 S 7620/22 WEG

Aktuelles Urteil zum Thema Balkonkraftwerke

Immer wieder Tagesordnungspunkt auf Eigentümerversammlungen: der Antrag auf Genehmigung von Balkonkraftwerken an der Brüstung oder Hausfassade.

Hierzu hat das AG Koblenz nun in einem lesenswerten Urteil vom 09.02.2023 (Az. 4 C 425/22 WEG) klargestellt, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine solche Genehmigung mit einfacher Mehrheit beschließen kann, der einzelne Eigentümer hierauf aber keinen Anspruch hat.

Mit diesem Urteil wird eine aufgrund einer oft falsch verstandenen mietrechtlichen Entscheidung des AG Stuttgart vom 30.03.2021 (Az. 37 C 2283/20) entstandene Unsicherheit beseitigt.

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